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土地の一物五価

毎年決まったある時期に様々な名称の土地に関する「価格」が新聞紙上を数ページにわたって賑わしますが、並べて比較しないとわかりませんよね。

(公示価格)

・評価基準日・・・毎年1月1日

・公表時期・・・・・3月20日頃

・調査主体・・・・・国土交通省

・内容・・・・・・・・・土地取引の公的な指標。公共事業用地の取得価格算定の際の基準とされる。また、国土利用計画法に基づく土地取の            規制において土地価格の審査の基準とされる。都市部を中心に、取引実例に基づき、建築物の無い更地とみなして算            出される。最近は実勢価格に近付いており、数年内に同じになる見通しである。

(基準地価)

・評価基準日・・・毎年7月1日

・公表時期・・・・・9月20日頃

・調査主体・・・・・都道府県

・内容・・・・・・・・土地取引の公的な指標。地価公示価格と異なり、都市計画区域外も含む。趙さ手法は、公示価格と同様である。公示価格          より地方の調査地点が多い。公表時期が公示価格の半年後のため、重複する土地は価格の推移がわかる。

(路線価)

・評価基準日・・・毎年1月1日

・公表時期・・・・・7月上旬

・調査主体・・・・・国税庁

・内容・・・・・・・・相続税、贈与税などの評価に用いられる。公示価格の80%が目安。

(固定資産税評価)

・評価基準日・・・三年ごとの1月1日

・公表時期・・・・4月上旬

・調査主体・・・・市町村

・内容・・・・・・・国の「固定資産税評価基準」に基づき計算。公示価格の70%が目安。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免          許税の算定に利用される。

このほかに、現実のマーケットで取引されている「時価(実勢価格)」がある。

 

2014/10/01新着情報

遺産から生じた果実(賃貸料収入)の分割について

遺産分割確定までの賃料収入のわけかたは、判断が分かれていたが、最高裁が配分割合を示した。(平成17年9月8日判決)

賃貸不動産の所有者が死亡し、複数の相続人がいる場合に、遺産分割が確定するまでの間に発生した賃貸料などの収入をどう分配するかが争われた訴訟の上告審判決で、「法定の相続割合で分けるべき」との判断を示した。

判決理由で「遺産分割までに生じた賃料収入は、遺産である賃貸不動産とは別の財産なので、各相続人が法定相続割合に応じて所得すべきであり、後に決まった遺産分割の影響は受けない。」とした。

2014/09/25新着情報

海外にある資産の申告

2013年末に国外に5千万円を超す財産がある人は、国外財産調書の申告が義務付けられました。

(国外財産調書制度の概要)

対象者・・・・・・・・毎年12月時点で5000万円を超す国外財産を持つ個人

国外財産の例・・・国外にある不動産や貴金属

金融機関の国外支店口座の預金

証券会社の国外支店の口座にある株式・債券

国外で契約した生命保険

国外の個人や会社などが受託した信託財産

申告内容・・・・・・氏名、住所か居所、電話番号

国外財産の種類、用途、所在、価額など

提出期限・・・・・ 毎年の確定申告期限

ペナルティー・・・国外財産に関する所得税の申告漏れが発覚した場合、

①国外財産調書に国外財産の記載がある部分については、過少(無)申告加算税を5%軽減する。

②国外財産調書の不提出・記載不備に係る部分については、過少(無)加算税を5%加重する。

③故意の調書不提出・虚偽記載についての罰則・・・一年以下の懲役または、50万円以下の罰金

(情状免除規定あり)

以上は、納税者の自主申告にかかるものであるが、国側に集積される「国外送金等調書」があります。

これは、1回当たり100万円超の国外金融機関との入金・送金について、金額や目的などを国内金融機関が税務当局に提出するもので、

国外からの運用益など多額の入金があり、多数の国外送金等調書が提出されている人が、国外財産調書を提出していない場合は、国税当

局の調査対象者になる可能性が高くなると思われます。

 

2014/08/06新着情報

遺言書を隠していたらどうなる?

民法第891条で、「次に掲げるものは、相続人となることが出来ない」とあります。

すなわち、その5号に「相続に関する被相続人の遺言書を偽造し、変造し、破棄し、又は隠匿した者」と記されています。

この場合の隠匿行為とは・・・遺言書の発見を妨げる状態を作りだす全ての行為を含み、そのような状態を作り出した際に完成するとのことで

仮にその後遺言書の存在や内容を他の人が明らかににした場合はもちろん、隠匿者本人が隠匿を解除した                    場合も、そのことにより相続権が回復することはないとのことです。

密かに破棄してしまった場合には、この行為が闇に葬られることになるため、公正証書遺言が薦められる所以                  でしょう。

日本の社会は、欧米社会とは異なり遺言書の作成を至極当たり前のモノとしてはいないことから、公正証書遺                  言ではなく、自筆遺言証書が今までは、多かったようです。

相続人の欠格効果が発生するには、遺言書を偽造・変造しようとする故意のほかに、それによって行為者が事故に相続上有利な結果を生じせしめようとする故意をも必要とする説とこれを必要としないとする説とがあるそうです。

遺言書を隠匿した推定相続人の欠格をみとめたものが少ないのは、家庭裁判所の調停・審判事件で、隠された遺言書が手続きの進行中に提出されるケースがそれなりにあると予想されるが、以上に述べた「二重の故意」が必要とされても、その立証が困難であるため、遺言書の隠匿が不問に付されているケースが少なからずありそうだと、推定する方々がおられるようです。

最近、遺言書の重要性が喧伝され、それと同時に公正証書遺言の作成が多くなってきたのは、自然な流れでしょう。

 

 

2014/07/16新着情報

特別受益について・・・分割でもめ、更にもめる材料

特別受益というのは、被相続人からの遺贈(遺言で贈与すること)もしくは、生前に婚姻・養子縁組のためまたは生活の資本として受けた特別の贈与をいいます。相続人の中に特別受益を受けた者(特別受益者)がいる場合には、すでに財産の前渡しを受けたものとして、その分の相続分を減らすことにより、相続人間の公平を図っています。

具体的には、婚姻のときの持参金、支度金や別世帯をもつときの生前贈与としての土地・建物、高等教育を受けるための費用などで、日常の些細な贈与は含まれません。

生前贈与財産の評価については、不動産と動産は、相続開始の時を機銃とし、学資は、物価指数の変動を考慮して、相続開始の時のお金の価値を評価し直します。

ただし、被相続人が生前贈与を相続分の前渡しとせず、特別受益者の相続分を減らさなくてもよいというような特別の意思表示をしたときは、共同相続人の遺留分を害さないかぎり、その意思を尊重することになっています。

特別受益の法的な構成は以上のようですが、特別受益を相続人間で、話し合いで合意に達するのは至難の業と言えます。特に二次相続の場合には、合意はほとんど不可能と言えますでしょう。

両親が死去した後の二次相続では、相続人が感情的になり易く、予想もつかない事態になりがちです。ほとんどのケースで不思議と同じような場面に遭遇します。第一次相続のときで、親が一人いる場合には、「抑え」が効くというのでしょうか、爆発的な感情の流出はない場合が比較的多いとおもわれますが、第二次相続のときは、この「抑え」がなくなり、収拾がつかなくなるケースが続出します。

心理学的に分析すれば、「親の愛情の奪い合い」の現象であるという見解が不思議と説得力を持ちます。何故かといいますと、相続人同士の過激な言葉の応酬の内容が、「他の相続人(兄弟姉妹)より親に注がれた愛情の量が少ない」という言葉に言い換えられるのです。お兄ちゃんはいいよな~」「お姉ちゃんは~をしてもらったよな」と幼かったときの感情が突然湧いてくるのです。親がもういませんので、兄弟にぶつけているのです。当然今まで秘匿され、封印されてきた幼い時の思い出がマグマのように噴出して、収まりがつかなくなるのです。

特別受益を主張して、収拾がつかなくなったら、家庭裁判所の家事審判に持ち込むしかありませんが、裁判官の遺産分割に対する考え方次第で決められます。ということは、裁判官の主観によることになるのでしょう。さあ、どうしますか?

 

 

 

2014/07/14新着情報

一読入魂・・・日本史の謎は「地形」で解ける   竹村広太郎 著

正に「目から鱗」の日本史謎解きの名著であると思います。

息をつかせず、一気に読めました。只々、感心し、納得する項目ばかりです。

その中の一つ「なぜ信長は比叡山を焼き討ちしたか」について。

この本を手にする前に、滋賀県の大津市にある膳所城と高島市にある大溝城を訪ねる日帰り小旅行を計画していましたので、比叡山にも上ってみました。

この本の著者は、信長の比叡山焼き討ちの背景は、京都に進軍する際、逢坂峠を超えるルートが比叡山の僧兵の襲撃を受けると壊滅的な損害を受けることを恐れたと解説しています。確かに近江の大津から京都の山崎まで抜けるルートは高い比叡山に見下ろされています。比叡山の僧兵を根こそぎ壊滅させるために女子供までも凄惨な殺戮の犠牲者になったとのことです。

比叡山は紅葉が見事で、この本の内容は忘れるほどでした。

2013/11/28新着情報

「国民生活センターのADR」・・・裁判外紛争解決手続

国民生活センターのADRは、様々な消費者トラブルを短期間で解決する目的を持つ。

裁判は基本的には、対立型の手続きで、手間や時間がかかる。被害が少額だと、コストに見合わないことも多い。これに対し、このADRは話し合いによる和解を目指すものである。通信費や交通費などの実費以外の費用は掛からない。おおむね4か月以内の解決を目指すという。「重要消費者紛争」にあたると判断されれば、和解仲介の手続きが始まる。

2013/06/06所長ブログ新着情報

「リーバースモーゲージ」・・・持家担保で老後資金融資

リーバースモーゲージとは、持家の土地を担保に銀行からお金を借り、その売却資金で返済する仕組みで、契約中は自宅に住み続け、老後の生活資金に充てる。三井住友信託銀行や東京スター銀行などのほか、新たにみずほ銀行が参入した。

月々の返済は必要なく、融資は終身で亡くなるまで続ける。契約者が亡くなった後に土地を売却するか、相続人が肩代わりして借入金を返済するが、事前に相続人との同意が必要だとのこと。自己のみの都合で契約出来ないので、相続人との関係で面倒なことが起こりそうですね。

 

2013/06/05新着情報相続税・贈与税に関するコラム

「新聞記事から」・・・休眠会社を不正転売

休眠会社自体の売買は違法ではないが、虚偽の臨時株主総会の議事録を法務局に提出し、不正に登記したため、電磁的公正証書原本不実記録・同供用の疑いとのこと。

通常、休眠会社の売買をする目的は、会社設立費用を抑えることが主目的であるのかと思いますが、この種の提案・要望には賛同しかねます。記事にある不正行為の背景は、架空請求などの詐欺事件への悪用だそうです。氏素性の判らない会社を購入することは以後の事業展開に不安感を残すものであり、自己が設立した会社を売却することも以後の関与出来ない事柄に対する不安感に苛まされるかも知れません。

多少の費用と労力を惜しむと、後程とんでもない事件に巻き込まれるかも知れませんね。

2013/06/04所長ブログ新着情報

「新聞記事から」・・・ワンカラ 5/20日経

ワンカラとは、一人カラオケ専門店のことだそうです。コシダカホールディングスが業界首位とのこと。コシダカとは何だろうと思っていましたが、社長が腰高さんでした。次々と新企画を打ち出す会社で、浅草ロックスの「からおけ本舗まねきねこ」では、「虎姫一座」の公演会場を500人の前で歌えるカラオケという企画で人々の度胆を抜いています。向こう見ずの私でも、500人の前ではどうしても歌えませんでした。

2013/06/03所長ブログ新着情報

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